DOSSIER N° : 896/18 RC :986/18
NATURE DU JUGEMENT :CONTRADICTOIRE
JUGEMENT N° :185C-19 DU 25/07/2019
PREMIER APPEL DE LA CAUSE : 13/12/2018
DELAI DE TRAITEMENT : __0 Année(s) 7 Mois 23 Jour(s)
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Le Tribunal de Commerce d’Antananarivo, à l’audience publique ordinaire du jeudi vingt-cinq juillet deux mille dix-neuf , salle 7 (2), où siégeaient :
Madame/ Monsieur, RAKOTOARILALAINA Rosa – PRESIDENT
En présence de : Mme/ Mr ANDRIAMANOHISOA Damase -ASSESSEUR
RAKOTOMAVO Freddie – ASSESSEUR
Assisté(e) de Me RAHARISON Rova – GREFFIER
Il a été rendu le Jugement suivant :
ENTRE :
RAKOTOBE Andrianome Dimby , ayant son siège à Lot 512 cité des 67 Ha Sud Antananarivo , ayant pour Conseil Maître :
RASOLOVOAHANGY Ony A
Requérant(e), comparant et concluant.
ET :
RAMANANARIVO Andrinirina , ayant son siège à pavillon N°13 Cité Perrier Ampandrana Ouest Antananarivo , ayant pour Conseil Maître : RAMAMONJISOA Solofo Andy
Requis(e), comparant et concluant.
LE TRIBUNAL
Vu toutes les pièces du dossier :
Ouï la requérante en ses demandes, ses fins et conclusions ;
Ouï le(la)(les) requis(e)(es) en ses moyens, fins et conclusions;
Et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Par assignation en date du 03 décembre 2018, Sieur RAKOTOBE Andrianome Dimby, ayant pour Conseil Me RASOLOVOAHANGY Ony, Avocat au Barreau de Madagascar a attrait au tribunal Sieur RAMANANARIVO Andrinirina pour s’entendre :
l Déclarer la requête recevable ;
l Convoquer le requis ;
l Prononcer la nullité du congé servi en date du 28 septembre 2018 ;
l Condamner le requis aux frais et dépens de l’instance dont distraction au profit de Me RASOLOVOAHANGY Ony, Avocat aux offres de droit.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Aux motifs de sa requête, Sieur RAKOTOBE Andrianome Dimby, ayant pour Conseil Me RASOLOVOAHANGY Ony, Avocat, invoque que suivant un contrat de bail conclu le 01er janvier 2018, il loue un local commercial appartenant à Sieur RAMANANARIVO Andrinirina pour une durée d’un an renouvelable qui prendrait donc fin le 01er janvier 2019 ;
Pourtant, par exploit d’Huissier en date du 28 septembre 2018, le requis lui a signifié une notification de non renouvellement de bail pour reprise personnelle ;
Cependant, l’article 33 de la loi n°2015-037 sur le régime juridique des baux commerciaux exige que l’acte extrajudiciaire notifiant ce nonrenouvellement doit indiquer le motif et mentionner le droit du preneur de contester le congé ou de demander une indemnité d’éviction ;
En l’espèce, le bailleur n’a pas reproduit le terme du second alinéa de cet article 33 ;
En outre, cette signification congé a été faite le 28 septembre 2018 c’est-à-dire trois mois avant le terme convenu dans le contrat du bail, alors que la loi suscitée, en son article 30 prévoit un délai de six mois ;
En plus, le bailleur précise dans sa lettre que ce congé a été servi en application de l’article 7 du contrat au prévoit une clause de résiliation du bail en cas de non-paiement du loyer ou en cas de non-respect d’une clause du bail, ce qui n’est pas le cas ;
Il n’y a pas lieu de distinguer si le locataire a ou non un droit au renouvellement, le locataire n’ayant pas fait une demande de renouvellement, le bailleur estime qu’il ne désirait plus renouveler son bail, le locataire aurait encore été dans les délais impartis par la loi pour demander le renouvellement du bail si cette lettre ne lui avait pas été signifiée ;
La résiliation évoquée par le bailleur est prévue par l’article 7 du contrat alors que le preneur n’a commis aucune faute contractuelle, la signification faite est bel et bien un congé, une volonté de mettre fin au contrat ;
Qui plus est, en réalité, les allégations du bailleur sont purement mensongères, ses réelles intentions ne sont pas d’habiter la maison mais de la louer à d’autres personnes pour en faire une maison d’hôtes, ce qui est confirmé par les messages en date du 10 et 26 novembre 2018 ;
Il échet en conséquence de prononcer la nullité de ce congé servi le 28 septembre 2018 ;
Pour étayer ses demandes, Sieur RAKOTOBE Andrianome Dimby verse au dossier :
l Le contrat de bail en date du 01er janvier 2018 ;
l La signification congé en date du 28 septembre 2018.
Sieur RAMANANARIVO Andrinirina, par l’organe de son Conseil Me Andy RAMAMONJISOA, Avocat, réplique qu’il est propriétaire du local sis au Pavillon n°13 des Cités Perrier et le bail qu’il a conclu avec le demandeur expirait le 31 décembre 2018 sauf reconduction expresse par les parties ;
Or, courant août 2018, après avoir habité en province pour les besoins de ses activités professionnelles, il est rentré à Antananarivo mais sans domicile, il a été ainsi dans l’obligation de ne plus renouveler le bail car il
a besoin des locaux pour y habiter personnellement ;
Le bail a été signé en janvier 2018 et le locataire a exploité les lieux pour moins de 12 mois à la date de la signification ;
L’article 29 de la loi prévoit que seuls les locataires ayant justifié au minimum deux ans d’exploitation ont droit au renouvellement, l’esprit de cette loi est de permettre au locataire ayant acquis un droit au renouvellement de contester tout congé abusif du bailleur, l’actuelle demande ne peut prétendre ni à un droit au renouvellement ni à une indemnité d’éviction, qu’il échet de rejeter ses demandes et de déclarer le congé servi régulier ;
En plus, le contrat de bail ne contient aucune clause de tacite reconduction du bail contrairement à ce que l’article 30 dispose ;
Enfin, l’acte servi n’est nullement un congé, servi trois mois avant l’expiration du bail mais un refus de renouvellement du bail, équivalent à une résiliation à son expiration, telle résiliation est prévue par l’article 7
de leur contrat qui prévoit un délai de trois mois, le contrat étant la Loi des parties ;
Comme le locataire est devenu un occupant sans droit ni titre depuis le 01er janvier 2019, le bailleur demande reconventionnellement d’ordonner son expulsion du lieu litigieux ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin, manu militari et d’ordonner l’ouverture des lieux en cas de fermeture ;
Les agissements et la mauvaise foi du preneur préjudicie fortement le requis qui est actuellement sans domicile fixe à Antananarivo.
De tout ce qui précède, Sieur RAMANANARIVO Andrinirina demande au tribunal de :
l Débouter le requérant de toutes ses demandes ;
l Le condamner à lui payer la somme de 5 000 000 ariary à titre de dommages-intérêts.
DISCUSSION:
En la forme:
Les demandes présentées en observation des articles 135 et suivants du code de procédure civile, qu’il y a lieu de les déclarer recevables.
Au fond :
Sur la demande d’annulation de la signification en date du 28 septembre 2018 :
L’article 29 de la loi n°2015-037 sur le régime juridique des baux commerciaux énonce que le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée est acquis au preneur qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail ou aux dispositions des articles 15 et suivants, son activité dans les lieux loués, pendant une
durée minimale de deux ans.
En l’espèce, il est prouvé que le requérant a exploité le lieu litigieux pendant une année de janvier 2018 à janvier 2019. En conséquence, il ne bénéficie pas encore de ce droit au renouvellement du bail prévu par cet article 29. Par ailleurs, le bailleur a respecté les termes de l’article 7 du contrat qui lie les parties en lui signifiant une notification de non renouvellement de bail.
Il y a lieu en conséquence de rejeter les demandes formulées par Sieur RAKOTOBE Andrianome Dimby.
Sur les demandes reconventionnelles :
Comme la signification en date du 28 septembre 2018 n’est pas nulle en vertu de l’article 29 de la loi suscitée, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Sieur RAKOTOBE Andrianome Dimby du local sis au Pavillon n°13 des Cités Perrier ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin manu militari et d’ordonner l’ouverture du lieu en cas de fermeture.
Concernant la demande de dommages-intérêts, l’article 190 de la LTGO prévoit que les dommages-intérêts dus par le débiteur représentent le préjudice découlant directement de l’inexécution de l’obligation et pouvant être raisonnablement prévu.
L’article 191 de cette même loi stipule que le créancier peut invoquer comme éléments de son préjudice la perte qu’il a subie et le gain dont il a été privé.
En l’espèce, le bailleur a subi des préjudices du fait de la non-exécution de la signification sus-énoncée, il a dû louer un autre lieu d’habitation au lieu de prendre le local litigieux. Cependant, le quantum demandé est trop excessif, qu’il y a lieu de le ramener à 3 000 000 ariary.
P A R C E S M O T I F S ,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale et en premier ressort,
En la forme :
l Reçoit les demandes ;
Au fond :
l Rejette les demandes formulées par Sieur RAKOTOBE Andrianome Dimby ;
l Ordonne son expulsion du local sis au Pavillon n°13 des Cités Perrier ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin manu militari ;
l Ordonne l’ouverture du lieu en cas de fermeture;
l Condamne Sieur RAKOTOBE Andrianome Dimby à payer au requis la somme de 3 000 000 ariary à titre de dommages-intérêts ;
l Laisse les frais et dépens à la charge du requérant.
Ainsi jugé et prononcé en audience publique les jour, mois et an que dessus et la minute du présent jugement a été signée après lecture par le PRESIDENT et le GREFFIER.