DOSSIER N° : 790/18RC :874/18
NATURE DU JUGEMENT :CONTRADICTOIRE
JUGEMENT N° :008-c/20DU 16/01/2020
PREMIER APPEL DE LA CAUSE : 09/11/2018
DELAI DE TRAITEMENT : __1 Année(s) 2 Mois 23 Jour(s)
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Le Tribunal de Commerce d’Antananarivo, à l’audience publique ordinaire du jeudi seize janvier deux mille vingt , salle 7 (2), où siégeaient :
Madame/ Monsieur, RAKOTONIRINA Voahirana Patricia -PRESIDENT
En présence de : Mme/ Mr HARIJAONA Arija Lalaina -ASSESSEUR
RAZAFIMIHARY Mejamirado – ASSESSEUR
Assisté(e) de Me RAMORASATA Hanitramalala – GREFFIER
Il a été rendu le Jugement suivant :
ENTRE :
Les epoux RABEHAJA Herivola Emile/ RAHARISOA Viviane , ayantson siège à Lot VIG 24 Fokontany Labrousse Imeritsiatosika Antananarivo , ayant pour Conseil Maître :
RAMAROSON Tantely Andriamanalina
Requérant(e), comparant et concluant.
ET :
ACCES Banque Madagascar , ayant son siège à Lot IBG 21 Ter Antsahavola Antananarivo , ayant pour Conseil Maître : RAZAFINARIVOAndy, RAZAFINARIVO Chantal
Requis(e), comparant et concluant.
LE TRIBUNAL
Vu toutes les pièces du dossier :
Ouï la requérante en ses demandes, ses fins et conclusions ;
Ouï le(la)(les) requis(e)(es) en ses moyens, fins et conclusions;
Et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Par assignation en date du 22 octobre 2018, les époux RABEHAJA Herivola Emile/ RAHARISOA Viviane ayant pour conseil maître Tantely RAMAROSON ANDRIAMANALINA, avocat au barreau de Madagascar ont fait comparaître devant le Tribunal commercial de céans l’ACCES BANQUE pour s’entendre :
- Désigner un expert en bâtiment ;
- Dire et juger que le taux fixé par cet expert sera opposable et applicable au requis à partir du dépôt du rapport d’expertise de l’expert ;
Pour soutenir leur requête, les demandeurs expliquent qu’ils sont propriétaires de la propriété dite « MITSINJO » TF n°50-C sise à Imerintsiatosika ;
Que la requise est locataire de ladite propriété par contrat en date du 01 décembre 2009 pour une durée de trois, six, neuf années ;
Que ledit contrat prend fin le 01 décembre 2018 ;
Qu’il a été stipulé que le contrat initial, notamment en son article V, qu’au terme des neuf années, soit à partir du 1er décembre 2018, le loyer fera l’objet d’une révision d’un commun accord entre les parties ;
Que les démarches effectuées par les requérants, à cet effet, sont restées vaines et infructueuses puisque leur locataire refuse toute augmentation malgré l’inflation et la dépréciation de la monnaie locale ;
Qu’il refuse également de signer le nouveau contrat pour la nouvelle période de trois, six, neuf dans lequel les demandeurs sollicitent quelques modifications, notamment sur l’assurance incendie ;
Que les parties ne s’entendent pas sur le taux du nouveau loyer ;
Qu’en pareil cas, l’article 21 de l’ordonnance 2015-037 sur les baux commerciaux, autorise le bailleur à saisir le Tribunal de commerce pour désigner un expert aux fins de calculer la valeur locative réelle ;
Qu’en réplique, l’Accès Banque Madagascar soulève in limine litis l’incompétence du Tribunal de céans au profit du Tribunal de référé commercial, aux termes de l’article 21 de la loi n°2015-037 sur le régime judiciaire des baux commerciaux qui dispose que : « à défaut d’accord écrit entre les parties sur le montant du loyer des baux renouvelés ou révisés y compris en application des dispositions de l’article 08, le président du Tribunal de commerce de la situation de l’immeuble ou le juge qui le remplace, est saisi par la partie la plus diligente. Il statue suivant la forme prévue pour les référés… Le cas échéant, il peut charger un expert de rechercher les éléments d’appréciation permettant de fixer les conditions du nouveau bail. Le juge saisi statue par ordonnance motivée. »
Que d’après cet article, le Tribunal de référé commercial est seul compétent pour connaitre de la présente affaire ;
Que les requérants compte à eux plaident pour la compétence de la présente juridiction car d’après eux, il est de principe que la juridiction de fond a la plénitude de compétence pour trancher de tous les litiges nés dans l’exécution du contrat de bail ;
Que la défenderesse use de moyens dilatoires pour retarder l’issue de la procédure ;
Qu’à son tour, la défenderesse expose qu’elle et les requérants ont conclu un contrat de bail à usage commercial en date du 01 décembre 2009 sur la propriété bâtie dite « MITSINJO » TN°50C sise à Imeritsiatosika d’une durée de 3, 6, 9 années à compter du 01 décembre 2009 et renouvelable sur une base triennale, que le bail est arrivé à son terme le 30 novembre 2018 et une nouvelle période triennale a débuté le 01 décembre 2018 ;
Que le loyer de ladite propriété était de 1 400 000 ar par mois et il a été augmenté de 15% soit 1 540 000 ariary de la 4ème jusqu’à la 6ème année et encore de 15% soit 1 771 000 ariary de la 7ème à 9ème année ;
Que le 09 janvier 2018 lors d’un entretien, elle et les époux RABEHAJA Emile et RAHARISOA Viviane ont prévu une révision de loyer à hauteur de 8,5% à chaque période triennale à compter du 01 décembre 2018 ;
Que grande fut sa surprise quand elle a reçu une lettre de RABEHAJA Herivola en date du 14 mai 2018 ayant comme objet renouvellement du contrat de bail à usage d’habitation et suivant laquelle ils ont transmis un contrat de bail dans lequel le loyer sera révisé à 2 400 000 ariary soit une augmentation de 28% ;
Que le 13 juillet 2018, elle leur a envoyé une lettre responsive dans laquelle elle leur rappelle que les parties ont déjà convenu une révision de loyer à hauteur de 8,5% à chaque période triennale et leur informant qu’elle propose de maintenir les termes négociés lors de l’entretien du 09 janvier 2018 et par la même occasion leur a transmis une proposition d’avenant au contrat de bail ;
Que le 09 juillet 2018, le conseil des époux RABEHAJA Emile et RAHARISOA Viviane lui a adressé une lettre dans laquelle il reconnait qu’il y avait un entretien entre les parties le 0ç janvier 2018 lors de laquelle il a été décidé que la disposition sur le loyer sera modifié mais le conseil des demandeurs persiste sur une augmentation de l’ordre de 2 400 000 ariary ;
Que par lettre en date du 23 août 2018, elle leur a rappelé encore une fois ce qui a été convenu lors de l’entretien du 09 janvier 2018 et que de plus à cette date le principe du renouvellement du bail que les époux RABEHAJA Emile et RAHARISOA Viviane ont confirmé était déjà acquis ;
Qu’elle reste sur le taux de 8,5% par période triennale taux convenu par les parties ;
Qu’en outre sur la demande des modifications sur l’assurance incendie, elle a bien mentionné dans sa lettre en date du 23 août 2018, qu’il est évident que les époux RABEHAJA Emile et RAHARISOA Viviane en bénéficient en cas d’incendie car ce sont leurs locaux qui sont assurés ;
Qu’il convient à ce que le Tribunal retienne le taux de 8,5% par période triennale, taux convenu lors du renouvellement de bail, à défaut ordonner une expertise selon l’article 21 de la loi n°2015-037 sur les baux commerciaux ;
DISCUSSION
EN LA FORME :
l’assignation est recevable pour avoir été formulée confromément à la loi.
AU FOND :
L’article 20 de l’ordonnance 2015-037 autorise les parties à fixer librement le montant du loyer qui peut être à prix ferme ou révisable ;
Et l’article 21 de la même ordonnance prévoit la procédure à suivre à défaut d’accord écrit entre les parties et accorde au juge le pouvoir de commettre un expert afin de rechercher les éléments d’appréciation permettant de fixer les conditions du nouveau bail ;
Qu’en l’espèce, il ressort des déclarations des parties qu’ils n’arrivent plus à un accord ;
Qu’il y a lieu de faire droit à la demande de désignation d’expert pour déterminer le loyer ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale et en premier ressort ;
- Déclare l’assignation recevable en la forme ;
- La déclare fondée ;
- Ordonne une expertise contradictoire aux fins d’évaluation de la valeur locative de l’immeuble litigieux ;
- Commet pour y procéder RATSIMBAZAFY Ihanta Evelyne, Expert en bâtiments et biens immobiliers, lot VC 77 Ambatonakanga, Antananarivo 101, téléphone 033 02 666 51 ;
- Dit que l’évaluation tiendra compte notamment de la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession ;
- Autorise l’expert à faire appel à toute autre expertise dont il juge utile le concours, pour la réalisation de sa mission ;
- Dit que l’expert déposera au greffier en chef du tribunal de céans le rapport de sa mission dans un délai de deux mois à compter de la notification qui lui sera faite du présent jugement ;
- Dit que les frais occasionnés par la réalisation de la présente mesure seront supportés par les parties ;
- Dit et juge que le taux fixé par cet expert sera opposable et applicable aux parties ;
- Laisse les frais et dépens de l’instance à la charge des parties
Ainsi jugé et prononcé en audience publique les jour, mois et an que dessus. Et la minute du présent jugement, après lecture, a été signée par le PRESIDENT et le GREFFIER./-