JUGEMENT N°16-C

DOSSIER N° : 123/18 RC :132/18
NATURE DU JUGEMENT :CONTRADICTOIRE
JUGEMENT N° :16-c DU 21/02/2019
PREMIER APPEL DE LA CAUSE : 01/03/2018
DELAI DE TRAITEMENT : __1 Année(s) 0 Mois 7 Jour(s)
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Le Tribunal de Commerce d’Antananarivo, à l’audience
publique ordinaire du jeudi vingt et un février deux mille dix-neuf ,
salle 7 (2), où siégeaient :
Madame/ Monsieur, RAMANANDRAITSIORY Miharimalala –
PRESIDENT
En présence de : Mme/ Mr RAJAONARIVELO Heritiana –
ASSESSEUR
ANDRIANASOLONDRAIBE Ony Lalaina –
ASSESSEUR
Assisté(e) de Me RAMORASATA Hanitramalala – GREFFIER
Il a été rendu le Jugement suivant :
ENTRE :
RALAMBOTSIROFO Richard Aimé Jaques , ayant son siège à
LOT VU 298 « VILLA LOUISE » Miandrarivo Ambanidia , ayant pour
Conseil Maître : RAKOTO RALAIMIDONA Lydia Tsiriniaina.,
RALAIMIDONA Lantoniaina Ruth
Requérant(e), comparant et concluant.
ET :
ANDRIAMANANONY ANDRIANARISOA Sandratriniaina Andrianina ,
ayant son siège à LOT II A 147 NANISANA , ayant pour Conseil Maître :
RAHARINARIVONIRINA AIisaona
Requis(e), comparant et concluant.
LE TRIBUNAL
Vu toutes les pièces du dossier :
Ouï la requérante en ses demandes, ses fins et conclusions ;
Ouï le(la)(les) requis(e)(es) en ses moyens, fins et conclusions;
Et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
FAITS ET PROCEDURE
Monsieur RALAMBOTSIROFO Richard Aimé a donné en location à Monsieur
ANDRIAMANANONY ANDRIANARISOA Sandratriniaina Andrianina
l’appartement du deuxième étage de la « VILLA RALAMBOTSIROFO A3 » sise
au lot V U 297, Miandrarivo Ambanidia pour un usage professionnel le 19
octobre 2016 d’une durée de trois ans;
Le 31 août 2017, le locataire a sollicité du bailleur de pouvoir écourter à
deux mois au lieu des six mois prévus et ce, avant l’échéance du terme, puis
il a quitté les lieux début novembre 2016 mais lors de son départ des lieux,
le bailleur a constaté de mauvaises inexécutions du contrat, une dégradation
des lieux, un changement de destination des lieux, et s’est ravisé de son
renoncement au préavis de six mois, ce qui est à l’origine du présent litige;
Suivant exploit d’huissier en date du 14 février 2018, à la requête de
Monsieur RALAMBOTSIROFO Richard Aimé ayant pour conseils Mes Lydia
RAKOTO RALAIMIDONA et Lanto RALAIMIDONA, assignation a été servie à
Monsieur ANDRIAMANANONY ANDRIANARISOA Sandratriniaina Andrianina
ayant pour conseil Me RAHARINARIVONIRINA d’avoir à comparaitre devant le
tribunal de commerce de céans pour s’entendre:
Condamner le requis à payer à la requérante la somme totale de 39.625.591,17 ariary ventilée comme suit :
Dépenses réalisées pour la réparation locative : 3.454.080,50 ariary ;
Redevances des ordures ménagères : 2.997.860 ariary ;
Loyer du mois de novembre 2017+12% de retard : 1.447.582 ariary ;
Quotepart de l’éclairage externe du mois d’octobre 2017 : 16.043, 67 ariary ;
JIRAMA du mois d’octobre 2017 : 64.525 ariary ;
Préavis 6 mois (1.433.200x 6) : 8.599.500 ariary ;
Quatre éléments décoratifs : 15.146.341,17 ariary soit 16.579.591,17 ariary – 1.433.250 ariary (caution) ;
Dommages et intérêts pour avoir changé la destination du local :
(1.433.250x 17 mois) : 24.365.250 ariary ;
Ordonner l’exécution provisoire de la somme de 15.146.341,17 ariary, nonobstant toutes voies de recours ;
Condamner le requis aux frais et dépens de l’instance, dont distraction au
profit de Mes Lydia RAKOTO RALAIMIDONA et et Lanto RALAIMIDONA,
Avocats aux offres de droit;
Aux motifs de son action, par l’organe de ses conseils Mes Lydia RAKOTO
RALAIMIDONA et Lanto RALAIMIDONA, le bailleur avance les allégations
suivantes en substance :
Le preneur a fait des modifications substantielles sans avoir avisé le bailleur
préalablement car, initialement, sa principale activité était un centre
médico-dentaire lors du contrat initial conclu le 03 septembre 2014 mais le
locataire a changé la destination du local en une clinique médico-chirurgicale
et les parties ont ainsi conclu un nouveau contrat le 19 octobre 2016;
Ce changement d’activité que le locataire qualifie injustement d’extension
d’activité a amené le locataire à faire de gros travaux d’aménagement qui
ne se pliaient pas aux normes de l’art et sanitaire, engendrant des troubles
et des dégradations majeures sur l’immeuble ;
En effet, le locataire a notamment creusé des trous dans les murs pour créer
un bloc opératoire stérile et climatiser la salle, il n’a pas non plus créé un
puisard comme prévu par les parties pour évacuer ses déchets, polluant
totalement l’environnement et ne respectant aucune mesure d’hygiène dans
les lieux loués ;
Le requérant prétend que le contrat d’évacuation des déchets organiques et
leur destruction que le requis aurait conclu avec la HJRA n’est produit que
pour les besoins de la cause car le locataire n’a jamais jeté ses déchets dans
les normes mais les a accumulés dans les locaux loués et déversés dans les
fosses septiques de l’immeuble;
Il ajoute que le locataire a notamment gardé des cadavres au sein de la
clinique, provoquant une odeur de putréfaction, outre les odeurs fétides de
déchets sanguins ou d’organes ou placenta ;
En quittant les lieux, il n’a pas procédé à une remise des clés contradictoire
mais les a fait remettre le 11 novembre 2017, prétendant les avoir remises
dès le 04 novembre 2017, hors la présence du bailleur et laissant derrière lui
des lieux soi-disant remis en état, alors que le bailleur a dû apporter des
rectifications et plusieurs travaux de remise en état lui occasionnant des
dépenses supplémentaires ;
Le locataire selon lui, devait s’acquitter des redevances d’ordures
ménagères, conformément à l’article 10-d du contrat, mais c’est le bailleur
qui a dû payer le reliquat de ces redevances depuis 2014 jusqu’en 2017 ;
Les autres charges locatives dont il devait s’acquitter également telle le
quote-part de l’éclairage externe et la facture de la JIRAMA du mois de
novembre 2017 n’ont pas été honorées lors du départ des lieux du locataire
alors que, comme il n’a effectivement quitté les lieux que le 20 novembre
2017, ce mois est ainsi dû et il en est de même du loyer du mois de
novembre entamé ;
Le requérant soutient que certes, il a accepté de raccourcir le délai de
préavis à deux mois initialement mais regrette ce geste et sollicite ainsi le
bénéfice de la jouissance de son préavis de six mois au vu des travaux qu’il
a dû entreprendre pour remettre les lieux en l’état;
En réplique, par l’organe de son conseil Me RAHARINARIVONIRINA, le requis
conclut au débouté de la demande et se défend ainsi :
Les allégations du requérant sont dénuées de preuves en ce que, concernant
les déchets organiques et chirurgicaux, la clinique a conclu une convention
avec la HJRA pour l’incinération des déchets des soins médicaux au niveau
de cet Etablissement hospitalier;
Concernant les allégations de non-respect des mesures d’hygiène et de
destruction des déchets hospitaliers dans les normes, le locataire réfute
toutes les allégations du bailleur en précisant qu’il n’y a eu que deux
cadavres au sein de la clinique et qui n’ont jamais été gardés plus de trois
heures en son sein ;
Quant à l’extension d’activité qui n’aurait pas été portée à la connaissance
du bailleur, ce dernier ne peut nier qu’il a été averti et en tout état de cause,
il s’agit d’une extension de l’activité et non un changement radical comme
voudrait le soutenir le bailleur ;
Quant aux aménagements faits par le locataire, non seulement, il a procédé
aux travaux de remise des lieux dans leur état initial en recrutant un
professionnel mais en plus, il prétend ne pas avoir fait des modifications
substantielles du local ;
Il conteste les travaux supplémentaires qu’aurait effectué le bailleur alors
qu’il n’était plus sur les lieux et rappelle qu’il a effectuées les réparations
dès le 29 octobre 2017 avant son départ des lieux;
Il prétend en effet que le bailleur a refusé de procéder au départ des lieux de
manière contradictoire et le constat qu’il a fait dressé par voie d’huissier le
20 novembre 2017 était fait de manière unilatéral puisque le constat fut
dressé préalablement, hors la présence du locataire, dès 7 heures du matin
et 15 jours après le départ des lieux du locataire ;
Eu égard aux charges locatives telles la facture d’électricité du mois de
novembre, le paiement des arriérés de la ROM, ou le loyer du mois de
novembre 2017 réclamés par le bailleur, il prétend qu’il a déjà procédé à la
coupure de l’électricité due dès le mois d’octobre 2017 et il s’est acquitté de
sa quote-part du mois d’octobre 2017 ;
Quant aux redevances d’ordures ménagères, le preneur prétend s’en être
acquitté avec l’épouse du bailleur et la somme payée annuellement est de
60.000 ariary ;
En tout état de cause, ces charges du mois de novembre ne peuvent lui être
réclamées puisque le contrat a pris fin le mois d’octobre 2017, outre que le
bailleur a accepté le préavis de deux mois sollicités par le bailleur et le
contrat valant loi entre les parties, il ne peut se raviser après avoir apposé la
mention « sans objection » sur la lettre envoyée par le locataire ;
Sa demande de préavis est ainsi également mal fondée ;
Les débats furent clôturés le 23 novembre 2018;
Vu toutes les pièces du dossier ;
DISCUSSION :
Sur les chefs de demande de paiement par le requis des dépenses réalisées pour la
réparation locative : 3.454.080,50 ariary, de remboursement pour
l’installation de quatre éléments décoratifs : 15.146.341,17 ariary soit
16.579.591,17 ariary – 1.433.250 ariary (caution) ainsi que les dommages et
intérêts pour avoir changé la destination du local : (1.433.250x 17 mois) :
24.365.250 ariary :
Le bailleur soutient que l’une des principales sources du litige est la
modification substantielle du local par le biais de gros travaux dégradant
l’immeuble et n’ayant pas eu son aval, du fait du changement de la
destination principale des lieux loués ;
A cet effet, il évoque l’ancien bail de 2014 ayant lié les parties et les ayant
incité à en conclure un nouveau le 15 octobre 2016 puisqu’initialement, dans
l’ancien bail, la destination de l’immeuble était l’exercice d’un centre
médico-dentaire alors que l’activité du locataire fut étendue, voir modifiée
en clinique médico-chirurgicale ;
Or, selon les propres termes du requérant dans ses conclusions et confirmés
par l’article 2 du bail du 15 octobre 2016, l’ancien bail est annulé, aussi le
tribunal ne tient plus compte que des termes du bail conclu en octobre 2016
;
En son article 3, ledit bail stipule clairement que « la location est consentie à
usage professionnel d’un centre médical. Cette destination a été changée
pour être dorénavant « à usage professionnel d’un centre chirurgico-médical
» avec les risques locatifs (eaux usées et fosse septique) et conséquences à
supporter par le preneur » ;
Certes, en son deuxième alinéa, ladite clause du bail évoque l’historique du
changement de destination de l’immeuble ayant conduit à la rédaction du
nouveau bail en ces termes « le changement de destination n’a reçu
auparavant aucune autorisation écrite du bailleur » mais cela n’implique pas
que le bailleur eut été bel et bien averti, dans le nouveau bail conclu, en son
alinéa premier de l’article 3, de la destination principale de l’immeuble ;
En effet, le bailleur soulève notamment que le locataire n’a pas fait de
puisard de par le fait que le preneur prenne les risques locatifs des fosses
septiques;
Alors que c’est au départ des lieux du locataire que le requérant prétend
avoir constaté auparavant des problèmes de déchets et d’eaux usées et
d’inexistence de puisards, faits non prouvés ;
En tout état de cause, l’article 8 de la loi n°2015-037 sur le régime juridique
des baux commerciaux édicte que « le bailleur fait procéder, à ses frais,
dans les locaux donnés à bail à toutes les grosses réparations devenues
nécessaires et urgentes (…)
Les grosses réparations sont notamment celles (…) des puisards » ;
Concernant le non-respect des mesures sanitaires, il résulte du contrat pour
l’incinération des déchets produit au dossier par le requis qu’il a accompli
son obligation d’incinérer les déchets auprès conformément à la clause 3 d)
du contrat des parties et le requérant ne rapporte aucune preuve de ses
allégations sur les odeurs fétides ou les problèmes environnementaux
causés par les activités du requis ;
Les préjudices allégués par le requérant pour son inexécution de ses
obligations par le locataire ne sont donc pas justifiés, les dommages et
intérêts pour avoir changé la destination du local ne sont pas fondés et il n’y
a aucun changement de destination concernant le bail litigieux, le requérant
ne peut réclamer réparation pour le bail précédent dont il a déjà annulé les
termes ;
Par ailleurs, les modifications substantielles de l’immeuble invoquées par le
requérant sont également dénuées de preuves puisque, pour pouvoir
alléguer ces faits qui ont eu lieu pendant la durée du bail, le requérant
devait en faire le constat avant le départ effectif des lieux du locataire, car le
20 novembre 2017, jour du constat d’huissier établi à la requête du
requérant, les lieux sont déjà vidés de leurs occupants et des travaux de
remise en état ont déjà été effectués par le locataire, ne permettant plus
d’apprécier l’existence des prétendus gros travaux sans autorisation faits
par le locataire ;
A ce titre, le tribunal estime que le départ des lieux n’était pas contradictoire
le jour de ce constat comme voudrait le soutenir le requérant, dans la
mesure où l’huissier instrumentaire aurait dû exiger le mandat donné par le
requis au clerc d’huissier sensé le représenter, sachant que seul un Avocat a
qualité pour représenter une partie et justifiant d’un mandat légal sans avoir
à produire une procuration spéciale ;
Par conséquent, les dépenses réalisées pour la réparation locative réclamées
par le requérant qui se fondent sur ce constat non contradictoire et alors que
le bail était déjà résilié puisque les clés lui ont été remis depuis le 11
novembre 2017 comme il reconnaît lui-même, elles ne peuvent être
imputées au locataire ;
Le locataire s’étant acquitté de son obligation de remise en état des lieux à
son départ, respectant ainsi son engagement annexé au contrat et dont les
frais sont prouvés par la facture de l’entrepreneur du 25 novembre 2017, il
convient de constater qu’il a honoré son obligation et ne peut être tenue
d’une facture présentée à postériori de manière unilatérale par le bailleur ;
Il en est de même pour les quatre éléments décoratifs réclamés par le
requérant dont les sources ne sont pas justifiées par ailleurs ;
Sur le chef de demande de paiement des redevances des ordures
ménagères d’un montant de 2.997.860 ariary :
La clause 10 d) du contrat évoque l’obligation pour le preneur de « payer à
temps les charges communales annuelles dite « ROM », dont le locataire est
tenu de régler soit directement à la Commune Urbaine d’Antananarivo, soit
auprès du bailleur suite à sa présentation des pièces justificatives au
preneur » ;
L’article 18 de la loi dispose que « les charges locatives mises à la charge du
preneur doivent être déterminées ou déterminables lors de la conclusion du
bail » ;
En l’espèce, le locataire se dit ne plus être débiteur de ladite charge qu’il
prétend avoir été fixé à 60.000 ariary par an car il a déjà payé directement à
la Commune, en compagnie de la femme du bailleur et produit l’acte
libérateur de sa dette qui est un récépissé de déclaration du 28 février 2017,
justifiant l’acquittement de « droits sur les actes et mutations à titre onéreux
pour l’année 2017 »;
De son côté, le requérant excipe un état des redevances des ordures
ménagères payées par lui depuis 2014 à 2016 émis par le service fiscal,
avec un reliquat à payer de 1.082.785 ariary pour l’année 2017 ;
Ainsi, à la production de cette pièce, les ROM restant dues par la requise
sont justifiées et les « droits sur les actes et mutations » n’ont rien à voir
avec les ordures ménagères ;
Par ailleurs, les termes du contrat ne précisent pas que seule une partie de
ces redevances est due ou encore moins un montant de 60.000 ariary, aussi,
le tribunal estime que la requise reste redevable de la somme de 1.082.785
ariary et non celle de 2.997.860 ariary, montant injustifié réclamé par la
requérante ;
Enfin, les articles 364 et suivants de la LTGO permettent au juge d’ordonner une
compensation lorsque les deux dettes sont liquides et en l’espèce, les parties ne
contestent pas que la caution de 1.433.250 ariary fut gardée par le bailleur en sa
possession, le locataire estimant que s’il y a des sommes encore dues, elles sont
payables sur cette caution tandis que le bailleur la garde pour se faire indemniser
également sur les sommes qu’il estime lui être dues ;
Il convient ainsi de condamner le requis au paiement de cette somme de 1.082.785
ariary, d’en ordonner compensation avec la caution et de déduire ainsi la caution de
cette somme, ramenant à 350.465 ariary le reliquat de la caution ;
Sur les chefs de demande de paiement du loyer du mois de novembre
2017+12% de retard, soit 1.447.582 ariary, de paiement de la JIRAMA du
mois de novembre 2017, soit 64.525 ariary :
Le requérant justifie sa demande le paiement du loyer du mois de novembre 2017 par
le fait que le mois de novembre ait été entamé selon lui et il n’y a eu départ effectif des
lieux qu’à l’issue de son constat du 20 novembre 2017 ;
Or, d’une part, il reconnaît que les clés lui ont été remises le 04 novembre 2017,
prétendant ne les avoir reçues que le 11 novembre 2017, outre qu’il n’a pas procédé à
un départ des lieux de manière contradictoire, comme précédemment exposé et a fixé
unilatéralement ainsi la date du départ des lieux au 20 novembre 2017;
Le tribunal estime ainsi que le loyer du mois de novembre 2017 n’est plus dû car le
contrat est déjà résilié et le locataire n’a plus occupé les lieux depuis le 04 novembre
2017 ;
Eu égard au paiement de la facture de la JIRAMA du mois de novembre 2017,
soit 64.525 ariary, la facture JIRAMA ainsi que la demande d’arrêté de compte versés
par le requis au dossier prouvent qu’il s’en est déjà acquitté et conformément à l’Article
51 de la LOI SUR LA THÉORIE GÉNÉRALE DES OBLIGATIONS qui dispose que: « Le
débiteur est tenu d’exécuter son obligation dès lors que le créancier le prouve, à moins
qu’il ne se prétende libéré et justifie le fait ou le paiement ayant produit l’extinction de
l’obligation » ;
Le tribunal estime ainsi qu’il est libéré de sa dette, il y a lieu de rejeter la demande ;
Sur la demande de paiement de la quote-part de l’éclairage externe du mois
d’octobre 2017, soit 16.043, 67 ariary :
Aux termes de la clause 4 alinéa 2 du contrat, elle doit être payée chaque mois par le
preneur au bailleur (…) son paiement cependant ne pourrait être joint au virement
mensuel du loyer en cours ;
Le requis prétend que cette quote-part sera déduite de la caution selon un accord
verbal entre les parties, ce qui constitue un aveu de non paiement avec une demande
de compensation;
Comme précédemment exposé, la caution doit ainsi être déduite de cette charge
locative ;
Le montant de la caution étant de 1.433.250 ariary, il y a lieu de la déduire de la
somme de 16.043, 67 ariary ;
Il convient ainsi de condamner le requis au paiement de cette somme de 16.043, 67
ariary , d’en ordonner compensation avec la caution et de déduire ainsi la caution de
cette somme, ramenant à 334.421,33 ariary le reliquat de la caution ;
Sur la demande de paiement d’un préavis de 6 mois (1.433.200x 6), soit
8.599.500 ariary :
Le 31 août 2017, le locataire a adressé une demande au bailleur de quitter les lieux et
de ramener le préavis pour résiliation anticipée du contrat à deux mois au lieu des six
prévus dans le contrat ;
Sur la lettre, le bailleur a signé et apposé la mention « sans objection » mais il s’est
rétracté le 01 septembre 2017 et a notifié sa rétractation au locataire tout en évoquant
le caractère d’ordre public de l’article 31 sur le préavis et la résiliation du bail dans la loi
;
Il importe toutefois de souligner que l’article 31 de la loi fait référence à une
résiliation dans le cadre d’un bail à durée indéterminée » alors que le
présent bail est à durée déterminée mais résilié avant terme ;
La loi des parties, à l’article 11 du contrat, prévoit les modalités d’une
résiliation anticipée mais pour faute, soit par le preneur, soit par le bailleur,
alors qu’aux termes de la lette de demande de résiliation adressée par le
locataire au bailleur, le départ des lieux du locataire était sollicité à titre
amiable sans torts pour le bailleur ;
Le bailleur cependant, dans le présent litige, évoque une résiliation pour
faute du locataire, après avoir accepté en apposant sur la lettre du locataire
son acceptation de ce départ amiable ;
Or, comme précédemment exposé, le locataire n’est pas en tort, aussi, il ne
peut être tenu de payer une quelconque somme à titre d’indemnité ni de
préavis qui n’est pas dû dans un contrat de bail à durée déterminée ;
Il importe de remarquer que la clause de résiliation des parties ne prévoit
pas non plus un délai de préavis, aussi les six mois réclamés par le bailleur
ne sont pas fondés ;
Sur la demande d’exécution provisoire de la somme de 15.146.341,17
ariary:
La demande est sans objet puisque la somme réclamée et faisant l’objet de
la demande n’est pas due ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale, en premier
ressort;
Vu l’Ordonnance de clôture du 23 novembre 2018;
Condamne Monsieur ANDRIAMANANINY ANDRIANARISOA Sandratriniaina
Andrianina à payer à Monsieur RALAMBOTSIROFO Richard Aimé les sommes
de :
– 1.082.785 ariary au titre des redevances des ordures ménagères de
l’année 2017 dues par le locataire ;
– 16.043, 67 ariary au titre de quote-part de l’éclairage externe du mois
d’octobre 2017 ;
Ordonne la compensation judiciaire des dettes dues par Monsieur
ANDRIAMANANINY ANDRIANARISOA Sandratriniaina Andrianina à Monsieur
RALAMBOTSIROFO Richard Aimé et dit que ces sommes seront déduites de
la caution gardée par le bailleur d’un montant de 1.433.250 ariary ;
Déboute Monsieur RALAMBOTSIROFO Richard Aimé du surplus de ses demandes ;
Laisse les frais et dépens à la charge de Monsieur RALAMBOTSIROFO Richard
Aimé;
Ainsi jugé et prononcé en audience publique les jour, mois et an que dessus. Et la
minute du présent jugement, après lecture, a été signée par le PRESIDENT et le
GREFFIER./-