DOSSIER N° : 576/18 RC :628/18
NATURE DU JUGEMENT :CONTRADICTOIRE
JUGEMENT N° :116-c DU 16/05/2019
PREMIER APPEL DE LA CAUSE : 07/09/2018
DELAI DE TRAITEMENT : __0 Année(s) 8 Mois 28 Jour(s)
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Le Tribunal de Commerce d’Antananarivo, à l’audience publique ordinaire du jeudi seize mai deux mille dix-neuf , salle 7, où siégeaient :
Madame/ Monsieur, RAKOTOARILALAINA Rosa – PRESIDENT
En présence de : Mme/ Mr HARIJAONA Arija Lalaina -ASSESSEUR
RAMANANA R. Charles – ASSESSEUR
Assisté(e) de Me RAMORASATA Hanitramalala – GREFFIER
Il a été rendu le Jugement suivant :
ENTRE :
Société MALAGASY KOLOTSAINA ART (K’ART) SARL , ayant son siège à Lot IVG 203 rue Rainizanabololona Antanimena , ayant pour Conseil Maître : ANDRIAMADISON Hasina Fanantenana
Requérant(e), comparant et concluant.
ET :
Société VILLA PRADON , ayant son siège à Lot IVG 203 rue Rainizanabololona Antanimena , ayant pour Conseil Maître : RAKOTOTAHINA Lalao Jacqueline
Requis(e), comparant et concluant.
LE TRIBUNAL
Vu toutes les pièces du dossier :
Ouï la requérante en ses demandes, ses fins et conclusions ;
Ouï le(la)(les) requis(e)(es) en ses moyens, fins et conclusions;
Et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Par assignation introductive d’instance en date du 18 août 2018, la Société Malagasy KOLONTSAINA ART (K’ART ) SARL a attrait au tribunal la société VILLA PRADON pour s’entendre :
l Dire et juger nul et de nul effet le congé par la « signification de lettre de mise en demeure en date du 01er mars 2018 ;
Très subsidiairement :
l Donner acte à ce que la Société Malagasy KOLONTSAINA ART (K’ART) SARL entend demander une indemnité d’éviction ;
l Ordonner une expertise aux fins de fixation de ladite indemnité d’éviction dont les frais seront supportés par la société VILLA PRADON ;
l Rejeter la demande d’expulsion formulée par la société VILLA PRADON ;
l Laisser les frais et dépens à la charge de la requise dont distraction au profit de Me ANDRIAMADISON, Avocat aux offres de droit.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Pour soutenir ses prétentions, la Société Malagasy KOLONTSAINA ART (K’ART) SARL, par le truchement de son Conseil Me ANDRIAMADISON, Avocat, soulève qu’elle loue une salle de spectacle et ses dépendances à la requise par bail commercial en date du 02 mai 2005 pour trois ans qui
commence à courir le 01er janvier 2005 et qui se termine le 31 décembre 2007, un bail renouvelable par tacite reconduction selon son article 2 ;
Cependant, le 01er mars 2018, la société VILLA PRADON SA lui a signifié par voie d’huissier une lettre de mise en demeure datant du 27 février 2018 ;
La requérante conteste ce congé vu que ce contrat de bail est régi par la loi N°2015-037 sur le régime juridique des baux commerciaux et en application de son article 47.2 ;
Le bail qui lie les parties entre dans un nouveau renouvellement tacite allant du 01er janvier 2017 au 31 décembre 2020 ;
La requise voulait recommencer son intention de lui donner un congé et elle l’a déguisée par une signification de lettre de mise en demeure du 01er mars 2018 ;
Toutefois, aucun motif légitime de résiliation, que ce soit un non-paiement des loyers ni un non respect du clause du bail n’est à reprocher au preneur;
Les dispositions de l’article 33 de la loi N°2015-037 ne sont pas respectées par la signification du 01er mars 2018, que ce congé est donc nul et de nul effet ;
En tout état de cause, la requérante a droit à une indemnité d’éviction prévue par la loi et qui lui est due, qu’elle demande d’ores et déjà le paiement de cet indemnité dont le montant sera fixé par une expertise en application de l’article 32, paragraphe 6 de la loi N°2015-037.
La bailleresse avait motivé son congé le 01er mars 2018 par une reprise des locaux pour les besoins réels de ses activités, donc il s’agit d’une dénonciation de bail pour reprise personnelle alors qu’elle a reproché la requérante de se conformer à la destination des lieux ;
L’installation d’un point de vente des biens de consommation est considérée par la bailleresse comme une activité connexe et complémentaire alors que celle-ci rentrent dans les dispositions dans l’article 6 dernier alinéa du contrat de bail, le contrat légalement formé fait loi des parties ;
Il s’ensuit que le congé servi par la société VILLA PRADON SA est sans motif légitime et sérieux;
Quant à la demande d’expulsion, elle est prématurée étant donné que le contrat de bail n’arrive à terme que le 31 décembre 2019, aucune demande de résiliation de bail n’a été introduite au tribunal, la requérante est un preneur de bonne foi en s’acquittant régulièrement ses loyers, qu’il y a lieu de rejeter cette demande ;
Très subsidiairement, la requérante sollicite au tribunal de donner acte à sa demande d’indemnité d’éviction et ainsi d’ordonner une expertise aux fins de la fixation de cette indemnité dont les frais seront supportés par la société VILLA PRADON SA.
Pour étayer ses demandes, la Société Malagasy KOLONTSAINA ART (K’ART SARL verse au dossier :
l Le contrat de bail commercial en date du 02 mai 2005 ;
l La signification de dénonciation de bail en date du 08 février 2017 ;
l La signification de la lettre de mise en demeure en date du 01er mars 2018.
La société VILLA PRADON SA, par l’organe de son Conseil Me Me Lalao RAKOTOTAHIANA, Avocat, conclut au débouté de la requérante et demande son expulsion des lieux qu’elle occupe aux motifs qu’elle lui a servi en congé en bonne et due forme par signification congé du 01er mars 2018 ;
Elle a, à plusieurs reprises, exprimé sa volonté de dénoncer le bail en cours dans le délai prévu conventionnellement en l’article 2 du bail que la requérante a bien signé, cette dernière a donc accepté sans réserve, la possibilité de dénonciation de bail par l’une ou l’autre partie ;
La société VILLA PRADON SA n’a fait qu’avoir recours à la possibilité de cette dénonciation de bail sans qu’il soit besoin d’autres motifs pour asseoir la rupture du contrat ;
En tout état de cause, le preneur n’a pas respecté la destination des lieux, elle y a installé un point de vente de biens de consommation sans aucune demande par voie extrajudiciaire d’une adjonction d’activités connexes ou complémentaire ;
Par ailleurs, les mentions obligatoires en matières de congé ont été reprises textuellement, tant dans la lettre de mise en demeure que ans la signification congé ;
D’autant plus, le délai pour vider les lieux est largement acquis, ainsi, la requise a commencé à dénoncer le contrat de bail en cours suivant signification de dénonciation de bail en date du 08 février 2017, le preneur n’a plus droit à une indemnité d’éviction en ce qu’elle est doublement
fautive en laissant s’écouler le délai légal pour vider les lieux et en changeant la destination du local ;
Il est donc clair que la protestation de congé n’est pas du tout fondée, la requérante est devenue un occupant sans droit ni titre depuis le 08 février 2017, qu’il y a lieu d’ordonner son expulsion.
Par conséquent, société VILLA PRADON SA demande au tribunal de :
l Déclarer non fondée la protestation de congé formulée par le preneur ;
l Ordonner son expulsion au Lot IVG 203 Rue Rainizanabololona Antanimena Antananarivo ansi que tous occupants de son chef, au besoin manu miliatri;
l En cas de fermeture, ordonner l’ouverture des lieux, en présence d’un huissier qui dressera inventaire des biens s’y trouvant ;
l Rejeter le surplus de la demande de la requérante ;
l Laisser les frais et dépens à la charge de la requise dont distraction au profit de Me Lalao RAKOTOTAHIANA, Avocat aux offres de droit.
Pour soutenir ses défenses, la société VILLA PRADON verse au dossier :
l La signification de dénonciation de bail en date du 08 février 2017 ;
l La signification de la lettre de mise en demeure en date du 01er mars 2018.
l Le contrat de bail commercial en date du 02 mai 2005 ;
l L’Avenant n°3 au bail commercial relatif à la location de la salle des fêtes signé le 10 mai 2005.
DISCUSSION:
En la forme:
Les demandes présentées en observation des articles 135 et suivants du code de procédure civile, qu’il y a lieu de les déclarer recevables.
Au fond :
L’article 33 de la loi N°2015-037 sur le régime juridique des baux commerciaux stipule que l’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement du bail doit, à peine de nullité indiquer le motif invoqué et mentionner que le preneur qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal compétent avant l’expiration d’un délai de six mois à compter de la date à laquelle est signifié le
refus de renouvellement.
En l’espèce, la signification de dénonciation de bail en date du 08 février 2017 et celle de la lettre de mise en demeure en date du 01er mars 2018 ne mentionnent pas ces dispositions légales alors qu’il s’agit d’une dénonciation de bail qui énonce que la bailleresse n’a plus l’intention de renouveler le bail liant les parties. Qu’il y a lieu de les déclarer nuls et de nul effet avec toutes les conséquences de droit. Il y a lieu en conséquence, de rejeter la demande d’expulsion et d’ouverture des lieux en cas de fermeture.
Par ailleurs, la demande d’expertise aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction est ainsi sans objet dans la présente procédure.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement à l’égard de la requérante, réputé contradictoire à l’égard des requis, en matière commerciale et en premier ressort,
En la forme :
l Reçoit les demandes ;
Au fond :
– Déclare nul et de nul effet la signification de congé en date du 01er mars 2018 servant la lettre de mise en demeure en date du 01er mars 2018 ainsi que la signification congé en date du 08 février 2017 ;
– Laisse les frais et dépens à la charge de la société VILLA PRADON SA dont distraction au profit de Me ANDRIAMADISON, Avocat aux offres de droit.
Ainsi jugé et prononcé en audience publique les jour, mois et an que dessus et la minute du présent jugement a été signée après lecture par le PRESIDENT et le GREFFIER.