DOSSIER N° : 648/18 RC :720/18
NATURE DU JUGEMENT :CONTRADICTOIRE
JUGEMENT N° :061-c DU 21/03/2019
PREMIER APPEL DE LA CAUSE : 28/09/2018
DELAI DE TRAITEMENT : __0 Année(s) 6 Mois 8 Jour(s)
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Le Tribunal de Commerce d’Antananarivo, à l’audience publique ordinaire du jeudi vingt et un mars deux mille dix-neuf , salle 7, où siégeaient :
Madame/ Monsieur, RAKOTOARILALAINA Rosa – PRESIDENT
En présence de : Mme/ Mr RAMANANA R. Charles – ASSESSEUR
ANDRIANASOLONDRAIBE Ony Lalaina – ASSESSEUR
Assisté(e) de Me RAMORASATA Hanitramalala – GREFFIER
Il a été rendu le Jugement suivant :
ENTRE :
RAKOTOMALALA Harivololona Jocelyne , ayant son siège à Lot K4/018 Ivato Aéroport , ayant pour Conseil Maître :
ANDRIAMIHARIVONY Tsiro Requérant(e), comparant et concluant.
ET :
ANDRIANIAINA , ayant son siège à Lot 40/K6 Ivato Aéroport Requis(e), comparant et concluant.
LE TRIBUNAL
Vu toutes les pièces du dossier :
Ouï la requérante en ses demandes, ses fins et conclusions ;
Ouï le(la)(les) requis(e)(es) en ses moyens, fins et conclusions;
Et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Faits et procédure :
Par assignation en date du 06 septembre 2018, Dame RAKOTOMALALA Harivololona Jocelyne ayant pour Conseil Me ANDRIAMIHARIVONY Tsiro, Avocat au Barreau de Madagascar, a attrait Sieur ANDRIANIAINA au Tribunal pour s’entendre :
– Dire l’assignation recevable et fondée ;
– Constater la qualité de locataire de mauvaise foi de Sieur ANDRIANIAINA ;
– Prononcer la résiliation du bail en date du 06 mai 2016 ;
– Expulser Sieur ANDRIANIAINA et tous occupants de son chef du local loué et que son départ soit effectué de manière contradictoire avec l’obligation de remise en état des lieux qui pèse sur tout locataire ;
– Le condamner au paiement de 30 000 Ariary de loyer impayé, outre ceux à échoir et assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire ;
– Le condamner également au paiement des frais d’Huissier relatifs aux significations des lettres de mise en demeure s’élevant à 450 000 Ariary.
Moyens et prétentions des parties :
Aux motifs de son action, Dame RAKOTOMALALA Harivololona Jocelyne, par le truchement de son Conseil Me ANDRIAMIHARIVONY Tsiro, Avocat à la Cour, évoque les moyens suivants:
Sieur ANDRIANIAINA est locataire du local commercial composé d’une pièce sis au lot K4/018 Ivato-Aéroport moyennant le paiement de 30 000 Ariary de loyer par mois;
Qu’au moment de la signature du bail en 2016, la propriété appartenait encore au époux RAKOTOMALALA Paul et RAZANAJANAHARY Victorine mais en vertu de l’acte de vente du 20 mars 2017, Dame RAKOTOMALALA Harivololona est devenue la nouvelle propriétaire du local mis en bail ;
En vertu de ce transfert de propriété et à titre de notification, il a été convenu verbalement que Sieur ANDRIANIAINA paiera les loyers à la nouvelle propriétaire et il a respecté ce nouveau contrat depuis le mois d’avril 2017 mais dernièrement, il a failli à ses obligations et n’a plus payé ses loyers régulièrement ;
Une mise en demeure lui a ainsi été adressée par voie d’Huissier le 19 avril 2018 pour règlement des loyers du mois de février, mars et avril 2018 et il n’a payé le loyer que le 05 mai 2018 tout en refusant de payer les frais d’exploit d’Huissier de 150 000 Ariary ;
Une autre mise en demeure lui a encore été signifiée pour le paiement du loyer du mois de mai 2018 ainsi qu’une autre mise en demeure pour celui des mois de juin et juillet et il a encore refusé de payer les frais d’Huissier pour ces deux significations et il s’est encore permis de ne pas payer les loyers du mois d’août 2018 ;
Devant sa défaillance du requis, un locataire de mauvaise foi et le non paiement du frais d’huissier qui s’élève à 450 000 Ariary, la requérante est en droit de saisir le tribunal ;
Ceci étant, en application de l’article 43 de la loi n°2015-037 sur les baux commerciaux, la requérante sollicite au tribunal son expulsion et celle de tous occupant de son chef ainsi que la résiliation du bail ;
Par ailleurs, Sieur ANDRIANIAINA soutient qu’il n’a jamais eu connaissance du transfert de propriété alors qu’il a manifestement montré sa volonté de rompre le bail tout en reconnaissant les nouveaux propriétaires par sa lettre du 04 août 2017 ;
Comme preuve de paiement de loyer, le requis a produit trois mandats postes dont le premier est daté du 22 janvier 2018, le second comporte une date illisible et le troisième est sans date ;
Cependant, l’exploit d’Huissier en date du 06 novembre 2018 justifie que l’ancien propriétaire du local litigieux a affirmé qu’il n’a jamais reçu ces mandats postes et il ne recevait plus de loyer depuis le mois d’avril 2017
vu que le local ne lui appartient plus ;
Enfin, le requis n’est pas fondé à demandé une indemnité d’éviction dans la mesure où il n’a pas exécuté ses obligations prévues par l’article 43 de la loi n°2015-037 du 08 décembre 2018
En conséquence, la requérante demande au tribunal de :
– Rejeter tous les moyens avancés par la requis ;
– Rejeter la demande d’indemnité d’éviction ;
– Additionnellement, condamner le requis à payer les loyers impayés depuis le mois d’août 2018 outre ceux à échoir jusqu’à son départ définitif du local loué ;
– Le condamner aux frais et dépens de l’instance dont distraction au profit de Me ANDRIAMIHARIVONY Tsiro, Avocat aux offres de droit.
Pour appuyer ses demandes, Dame RAKOTOMALALA Harivololona verse au dossier :
– Le contrat de bail en date du 06 mai 2016 ;
– L’acte de vente n°214 du 28 mars 2017 ;
– Significations de lettres de mise en demeure en date du 19/04/18, 06/06/18, 07/08/18
Sieur ANDRIANIAINA, par ses conclusions responsives du 25 octobre 2018, 22 novembre 2018 et 19 janvier 2018 réplique que :
Il n’a pas été notifié de la vente de la propriété objet du bail que lors de la présente procédure ;
C’était Sieur RAKOTOMALALA Paul qui a pris les loyers du mois de janvier, août, septembre et octobre 2018 mais il a envoyé Dame RAKOTOMALALA Harivololona pour prendre les loyers de janvier à juillet 2018 ;
Eu égard à la confiance qui régnait entre les parties, aucun délai n’a été convenu dans le contrat de bail ni le paiement du loyer, ni pour les avances, ni pour les loyers qui s’accumulent, ni pour les réparations à défalquer du loyer ;
En conséquence, les notifications par voie d’Huissier n’étaient pas fondées vu que la requérante n’a conclu aucun contrat avec lui et l’engagement d’Huissier relève exclusivement de sa responsabilité ;
Il a toujours payé les loyers sans dépasser les délais prévus par la loi et il n’a jamais refusé de s’acquitter de ses obligations ;
En outre, la requérante n’est pas sans savoir qu’un procès est en cours devant le tribunal concernant un litige opposant Sieur ANDRIANIAINA à Sieur RAKOTOMALALA Paul sur la même propriété ;
Les mandats postes contestés par Sieur RAKOTOMALALA Paul sont datés du 17 septembre 2018 et du 24 octobre 2018, c’est-à dire avant le 25 octobre 2018, date de la précédente conclusion ;
Cependant, à compter du mois de novembre 2018, la requérante refuse de recevoir les loyers, ce qui implique que le non paiement n’incombe pas au locataire ;
En plus, la requérante ne respecte pas les dispositions légales sur le préavis étant donné qu’il s’agit d’un bail commercial ;
Pourtant, le requis réitère son consentement à quitter les lieux vu qu’il obtiendrait ses droits sur l’indemnité d’éviction qu’il évalue à 4 000 000 Ariary mais le fait d’exiger les loyers implique que le contrat de bail suit
son cours jusqu’à son terme en décembre 2019, raison pour laquelle il occupe encore le local litigieux ;
Cela n’empêche pas le tribunal d’ordonner une expertise afin de fixer le montant de son indemnité d’éviction ;
Sieur RAKOTOMALALA Paul ne lui a encore expulsé du local vu que le contrat ne prend fin qu’en décembre 2019 mais c’est la requérante qui est de mauvaise foi en lui promettant de lui octroyer ses droits après le règlement de tous les dossiers de la propriété, raison pour laquelle le requis a fait sa lettre d’engagement du 04 août 2017 ;
De tout ce qui précède, il sollicite au tribunal de :
– Dire et juger que les demandes du tribunal sont mal fondées et irrecevables ;
– Condamner la requérante à lui payer la somme de 4 000 000 Ariary à titre d’indemnité d’éviction ou ordonner une expertise afin d’évaluer l’indemnité d’éviction à lui octroyer.
Pour étayer ses défenses, il verse au dossier :
– Le contrat de bail en date du 06 mai 2016 ;
DISCUSSIONS:
En la forme:
L’assignation a été introduite en respect des articles 135 et suivants du code de procédure civile ainsi que du délai prévu par l’article 43.4 la loi n°2015-037 sur les régimes juridique des baux commerciaux qu’il y a lieu de la déclarer recevable.
Au fond :
L’article 43 de la loi n°2015-037 sur les régimes juridique des baux commerciaux stipule en ces termes : « Le preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et conditions du bail. A défaut de paiement du loyer ou en cas d’inexécution d’une clause du bail, le bailleur peut demander au tribunal de commerce la résiliation du bail et
l’expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef, sans préjudice d’éventuels dommages-intérêts, après avoir fait délivrer par acte extrajudiciaire une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail. »
Les mandats postes versés au dossier démontrent que Sieur ANDRIANIAINA a payé les loyers des mois de janvier 2018, celui de février et mars et avril 2018 par le récépissé du 04 mai 2018 d’un montant de 90 000 Ariary. Cependant, il n’a pas payé les loyers des mois de juin et juillet 2018 ainsi que tous pour tous les autres mois pendant lesquels il occupe encore le local objet du bail. Il a pourtant reconnu par sa lettre en date du 04 août 2017 que ce local appartient à la requérante et à son époux.
Le requis n’a pas respecté ses obligations en tant que locataire, qu’il y a lieu le condamner au paiement de 30 000 Ariary de loyer impayé, outre ceux à échoir, d’ordonner la résiliation du bail en date du 06 mai 2016 ainsi que
l’expulsion de Sieur ANDRIANIAINA et tous occupants de son chef du local loué et que son départ soit effectué de manière contradictoire ;
Quant à la demande de remise en état des lieux par le locataire, la requérante n’a pas précisé la remise en état sollicité et n’a pas produit les preuves y afférentes qu’il y a lieu de la débouter de sa demande.
Concernant la demande d’indemnité d’éviction, le non respect des obligations contractuelles incombe à Sieur ANDRIANIAINA, qu’il convient de le débouter de sa demande.
Sur la demande de paiement des frais de signification par voie d’Huissier, ces frais rentrent dans la procédure de paiement des frais et dépens d’instance, qu’il échet de la rejeter.
– Sur l’exécution provisoire :
Aucun élément ne permet de déterminer ni l’urgence ni le péril en la demeure.
Il convient en conséquence de rejeter l’exécution provisoire sollicitée.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale et en premier ressort,
En la forme :
– Reçoit les demandes ;
Au fond :
– Déclare les demandes fondées en partie ;
– Condamne Sieur ANDRIANIAINA au paiement de 30 000 Ariary de loyer impayé, outre ceux à échoir.
– Ordonne la résiliation du bail en date du 06 mai 2016 ;
– Ordonne l’expulsion de Sieur ANDRIANIAINA et tous occupants de son chef du local loué et que son départ soit effectué de manière contradictoire ;
– Déboute la requérante de sa demande de remise en état des lieux par le requis ;
– Déboute Sieur ANDRIANIAINA de sa demande d’indemnité d’éviction ;
– Déboute la requérante de sa demande de paiement des frais de signification ;
– Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;
– Laisse les frais et dépens à la charge du requis dont distraction au profit de Me ANDRIAMIHARIVONY Tsiro, Avocat aux offres de droit.
Ainsi jugé et prononcé en audience publique les jour, mois et an que dessus et la minute du présent jugement a été signée après lecture par le PRESIDENT et le GREFFIER.